不動産業界の皆さん、「環境性能」という言葉をよく耳にするようになりましたね。「うちは中小企業だから、大きな設備投資は難しい…」「専門知識もないし、何から始めればいいのか分からない…」そんな声をよく聞きます。
実は2025年の今、環境性能が物件の価値を左右する時代に突入しています。市場調査によれば、環境性能の高い物件は未対応物件と比較して9.6%も高い新規成約賃料が期待できるというデータもあります。しかも、多くの専門家が「10年後には環境性能の高い物件の賃料が明確に高くなる」と予測しているのです。
この記事では、特別な設備投資がなくても取り組める環境対応策と、その取り組みを効果的にアピールして物件価値を高める方法を、分かりやすくお伝えします。
この記事を読むと
- 環境性能が不動産価値に与える影響と、対応しないリスクが分かります
- 特別な設備投資なしで始められる環境対応の具体的方法が分かります
- 省エネ・環境対策を効果的にアピールして物件価値を高める方法が分かります
- DX活用で環境性能を効率的に管理・向上させる手法が分かります
- 助成金を活用した低コストでの対応方法について知ることができます
なぜ今、環境性能が物件価値を左右するのか？
皆さんは「環境不動産」という言葉をご存知でしょうか？環境不動産とは、環境性能が高く、安心安全で良好なマネジメントがされている不動産のことです。具体的には、省エネ設計や再生可能エネルギーの導入、耐災害性能が高いなどの特徴を持ちます。
取り組まないと起こりうるリスク
「うちは地方の中小不動産会社だから関係ない」と思っていませんか？実はそんなことはありません。2025年4月からは新築住宅の省エネ基準適合が義務化され、2030年にはさらに厳しいZEH基準への引き上げが予定されています。
ある不動産オーナーは語ります。「環境対応を後回しにしていたら、周辺の競合物件がどんどん省エネ対応を進めて、うちの物件だけが取り残された状態に。結局、賃料を下げざるを得なくなりました」
投資家の意識も急速に変化しています。ESG投資の観点から、環境性能の高い物件への投資需要が年々高まっており、2021年の調査では、10年後には環境性能の高い物件の賃料が高くなると回答した割合が約9割に上るという結果も出ています。
中小不動産会社にとっての大きなチャンス
この流れは、実は中小不動産会社にとって大きなチャンスでもあります。なぜなら大手に比べて機動力があり、小回りが利くからです。後ほど紹介する低コストの対策をいち早く実施することで、同エリア内での競争優位性を確保できます。
あるローカル不動産会社の社長はこう話します。「LEDへの交換や断熱フィルムの導入など、比較的小さな投資から始めました。それを物件PRに積極的に活用したところ、環境意識の高い若い世代からの問い合わせが増えてきました」
今から取り組むべき3つの環境対応ポイント
では具体的に、どのような取り組みから始めればよいのでしょうか？特別な設備投資がなくても始められる3つのポイントを紹介します。
ポイント1：低コストでできる省エネ対策
「環境対応といっても、太陽光パネルを設置したり、建物全体を改修したりするのは費用がかかりすぎる」と心配する方も多いでしょう。しかし、実はそれほど大きな投資をしなくても始められる対策がたくさんあります。
すぐに実践できる省エネ対策
- 照明のLED化: 従来の蛍光灯をLEDに交換するだけで、電力消費を50〜70%削減できます。初期投資は必要ですが、長寿命なので維持費も抑えられ、約2〜3年で投資回収が可能です。
- 断熱性能の向上: 窓ガラスへの断熱フィルム貼付や、ドアや窓の隙間を埋めるシーリングなど、比較的低コストで実施できる対策があります。夏の冷房効率、冬の暖房効率がアップし、電気代の削減にもつながります。
- 節水設備の導入: 節水型の水栓や節水トイレへの交換は、水道料金の削減に直結します。月々のランニングコストが下がれば、入居者にとっても魅力的なポイントになります。
効果的なアピール方法
これらの対策を実施したら、ただ実施しただけで終わりにせず、効果を数値化してアピールすることが重要です。
例えば、「LED照明導入により、年間の電気代を約30%削減！」「断熱フィルムにより、夏場の室温上昇を3℃抑制！」といった具体的な数字で示すことで、環境対応の効果が明確になります。
ポイント2：環境認証の取得と活用
「環境認証？それって大手企業向けでしょ？」と思われがちですが、実は中小不動産会社でも取得可能な認証があります。
取得しやすい環境認証
- BELS（建築物省エネルギー性能表示制度）: 建築物の省エネルギー性能を第三者機関が評価・認定する制度です。星の数（1〜5つ）で省エネ性能を分かりやすく表示できます。
- CASBEE簡易版: 日本で開発された環境性能評価システムの簡易版で、比較的低コストで取得可能です。
- 省エネ基準適合物件: 省エネ基準に適合していることを示す認証で、取得のハードルは比較的低いです。
認証取得のメリット
環境認証を取得することで、物件の環境性能を客観的に証明でき、物件価値の向上につながります。特に若い世代や環境意識の高い入居者から選ばれやすくなるでしょう。
ある不動産会社では、BELS認証を取得した物件について「認証取得前と比べて問い合わせ数が1.5倍に増加」「入居者の満足度も向上し、退去率が低下」といった成果を得ています。
ポイント3：DXを活用した環境性能の管理・向上
環境性能の管理・向上にはデジタル技術の活用が効果的です。これこそが「不動産DX」の真髄とも言えるでしょう。
活用できるDXツール
- エネルギー使用量の見える化: スマートメーターの設置やエネルギー管理システムの導入により、電気・ガス・水道の使用量をリアルタイムで可視化できます。
- 遠隔制御システム: スマートホーム技術を活用した遠隔からの空調・照明制御で、無駄なエネルギー消費を抑制できます。
- データ分析による最適化: 蓄積されたエネルギー使用データを分析することで、さらなる省エネ対策のヒントを得られます。
DX導入の成功事例
大型商業施設では、IoT技術を駆使したセンサーで測定した温度や照度を基準に自動的に空調と照明を制御するシステムを導入。この取り組みにより、経済産業省の「平成30年度エネルギー管理優良事業者等関東経済産業局表彰」、一般財団法人省エネルギーセンター主宰の「2019年度省エネ大賞」でも省エネルギーセンター会長賞を受賞しています。
もちろん、最初から大規模なシステム導入は難しいかもしれません。まずは小規模な見える化ツールから始めて、徐々にステップアップしていくアプローチがおすすめです。
環境性能と災害対策の両立でさらなる価値向上
環境性能の向上と合わせて、災害対策も強化することで、物件の総合的な価値がさらに高まります。
災害レジリエンスの強化策
- 耐震性能の確保: 耐震診断と必要に応じた補強工事を実施します。
- 浸水対策: ハザードマップを確認し、必要に応じて止水板の設置や電気設備の高所配置などを行います。
- 非常用電源の確保: 太陽光発電システムと蓄電池の組み合わせは、環境性能と災害対応の両方に貢献します。
総合的な環境・災害対策を行った事例
大京では、「災害発生後の生活持続」「多様化する災害への対応」という2つの概念を組み込んだ新しい防災対策「SONA-L SYSTEM（ソナエルシステム）」を構築し、全国の新築分譲マンションで採用しています。
こうした総合的な対策を講じることで、入居者に「安全・安心」という大きな付加価値を提供でき、物件の競争力強化につながります。
助成金を活用した低コストでの環境対応
「環境対応は必要だけど、コストが心配…」という方のために、活用できる助成金や補助金についても紹介します。
主な助成金・補助金制度
- 省エネ改修補助金: 既存建築物の省エネ改修を行う際に利用できる補助金です。
- ZEH支援事業: ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）の新築・改修に対する補助金です。
- 地方自治体独自の補助金: 各地方自治体でも独自の環境対応補助金を設けていることがあります。
活用のポイント
助成金・補助金の申請には、一定の要件や期限があります。専門家のアドバイスを受けながら、計画的に申請することをおすすめします。当社のDX研修では、こうした助成金の最新情報と申請サポートも含まれていますので、ぜひご活用ください。
まとめ：環境性能向上は未来への投資
環境性能が物件価値を左右する時代において、中小不動産会社が今すぐ取り組むべきことをまとめると：
- 低コストでできる省エネ対策から始める: LED照明や断熱フィルムなど、投資対効果の高い対策から着手しましょう。
- 環境認証を取得し、アピールポイントにする: 第三者機関の認証で物件の環境性能を客観的に示しましょう。
- DXを活用して環境性能を管理・向上させる: デジタル技術で効率的に環境性能を管理し、さらなる向上を目指しましょう。
- 災害対策も合わせて強化する: 環境性能と災害レジリエンスを両立させることで、物件の総合的な価値を高めましょう。
- 助成金・補助金を活用する: コスト負担を軽減しながら効果的に環境対応を進めましょう。
これらの取り組みは、特別な設備投資がなくても始められるものが多く、段階的に実施していくことで、物件の価値向上につなげることができます。環境不動産への対応は、単なるコスト増ではなく、将来的な資産価値維持のための投資と捉えることが重要です。
今から対応を始めることで、将来的な競争優位性を確保することができるでしょう。環境性能の向上は、地球環境への貢献だけでなく、経済的なメリットももたらす、まさに一石二鳥の取り組みなのです。
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